Іпотечне кредитування

Сучасна державна житлова політика орієнтована на рішення житлових проблем основної частини працюючого населення, має в своєму розпорядженні середніми доходами, накопиченнями та мають житло у власності в результаті безкоштовної приватизації. Основним способом вирішення житлової проблеми для цієї частини населення є довгострокове іпотечне житлове кредитування. Слово «іпотека» грецького походження. Вперше було вжито в законодавстві Солона (VII ст. До н.е.), де означало стовп, вкопані в землю боржника. В Росії ідея іпотеки нараховує більш ніж сто років.

Ще гоголівський Чичиков намагався деяку провернути аферу з отриманням іпотечного кредиту під заставу земель, для чого йому і потрібні були мертві душі. Найбільше поширення ідеї іпотеки отримала після реформи 1861 р., коли звільнені селяни були наділені землею, яку вони закладали під кредит на закупівлю насіння та інструментів. Іпотекою називався деревяний кілок, що вбивали у землю для позначення меж ділянки, що приймався в забезпечення позики.

У деяких країнах держава стимулює своїх громадян бажання придбати житло в кредит. Так, у США відсотки за кредитом, виплачені банку, зменшують оподатковуваний дохід позичальника. Деякі країни (США, Австралія) дають навіть гарантії інвесторам в іпотечні цінні папери. Термін "іпотека» прийнято вживати в декількох значеннях. По-перше, іпотекою зветься заставу нерухомого майна. По-друге, іпотекою називають заставну на закладене майно і борг за іпотечним кредитом. У цивільно-правових відносинах термін «іпотека» вживається в значенні застави нерухомості.

Відповідно до Цивільного кодексу РФ під іпотекою розуміють заставу земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд та іншого нерухомого майна. Іпотека - один із способів забезпечення зобовязань, вид застави, де предметом виступає нерухоме майно. Іпотечний кредит - це кредит, зобовязання по поверненню якого забезпечені заставою нерухомого майна (іпотекою).

Застава нерухомості виникає на підставі договору в силу Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)», згідно з яким одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобовязанням, забезпеченого іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника по цьому зобовязанню з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставника переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за винятками, встановленими федеральним законом.

Предметом іпотеки є нерухоме майно, перелік якого міститься в Цивільному кодексі і Законі про іпотеку: земельні ділянки, надра, квартири і житлові будинки, дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення. У договорі про іпотеку повинна бути названа видова приналежність майна, його індивідуальні характеристики. При іпотеці будинків і споруд слід врахувати, що іпотека цієї нерухомості можливе лише з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається обєкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідній частині. Позичальник повинен мати обєкт нерухомості, що передається в заставу, у своїй власності. Після передачі обєкту в заставу позичальник продовжує ним користуватися. Однак, його право власності обмежується: він не заставою може розпорядитися (продати, надіслати, закласти, поступитися і т.д.) без узгодження з заставодержателем. У США, наприклад, документ, що засвідчує право власності на обєкта нерухомості (будинок або квартиру), залишається у банку, що видав іпотечний кредит (mortgage), хоч і виписаний на імя позичальника. У Росії у відповідність до Закону про іпотеку, в договорі має бути зазначено право, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставодавця.

Довгостроковий іпотечний житловий кредит (іпотечна кредит) - це кредит або позику, надані на термін 3 роки і більше банком або некредитні організації фізичній особі (громадянину) для придбання житла під заставу житла, що купується в якості забезпечення зобовязання. Довгостроковий житловий іпотечний кредит видається на умовах платності, терміновості і зворотності, а також при суворому контролі за використанням кредитних коштів. У кредитному договорі сторони передбачають такі умови:

- - Сума кредиту, що надається;

- - Термін, який надається кредит;

- - Розмір сплачуваних позичальником відсотків за користування кредитом;

- - Черговість погашення кредиту і відсотків по ньому;

- - Підстави для дострокового розірвання договору та стягнення кредиту і відсотків по ньому тощо.

Сума кредиту становить не більше 60 - 70% ринкову вартість житла, що купується, що є при цьому предметом застави. Іншу суму позичальник повинен внести, як правило, в сумі 30 - 40% його вартості за рахунок власних коштів. Кредит та відсотки за ним виплачуються у формі щомісячних платежів, розрахованих за формулою ануїтетні платежі (щомісячний платіж включає повний платіж за відсотками, що нараховуються на залишок основного боргу, а також частина самого кредиту, розраховується таким чином, щоб усі щомісячні платежі за фіксованої процентної ставки були рівними на весь кредитний період).

Це зручно як для позичальника (бо він може чітко планувати свій сімейний бюджет), так і для кредитора. Розмір щомісячного платежу по кредиту не повинна перевищувати 30 - 35% сукупного доходу позичальника та співпозичальників (у тому випадку, якщо вони є) за відповідний розрахунковий період. При процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію щодо поточних доходи позичальника та співпозичальників.

Стандартна процедура отримання іпотечного кредиту складається з наступних основні етапів:

1) попередня оцінка (схвалення) позичальника.Позичальник повинен отримати всю необхідну інформацію для кредитора, умови надання кредиту, про свої права й про обовязки при укладанні кредитної угоди;

2) оцінка ймовірності кредитором погашення іпотечного кредиту і визначення максимально можливої суми іпотечного кредиту із врахуванням прибутків позичальника, наявності власних коштів для початкового внеску і оцінки предмета іпотеки. Вказана процедура іменується андеррайтинг позичальника. Кредитор перевіряє інформацію, надану позичальником, оцінює його

платоспроможність і приймає рішення про видачу кредиту або дає мотивовану відмову. При позитивному вирішенні кредитор розраховує суму кредиту і формулює інші важливі умови його видачі (термін, процентну ставку, порядок погашення);

3) підбір квартири, що відповідає фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора.

Позичальник має право підібрати собі житло що до звернення до кредиторові, так і після. У першому випадку продавець житла і потенційний позичальник підписують попередній договір купівлі-продажу житлового приміщення, який передбачає переважне право купівлі цього житла потенційним позичальником за погодженою сторонами ціною в обумовлений сторонами термін. Кредитор оцінює житло з точки зору забезпечення повернення кредиту, а також розраховує суму кредиту виходячи з доходів позичальника, внесеного початкового внеску та вартості житла. У другому випадку потенційний позичальник, вже знаючи суму кредиту, розраховану кредитором, може підібрати відповідне за вартістю житло і укласти з його продавцем угоду купівлі-продажу за умови, що кредитор буде згоден розглядати житло, що купується в якості відповідного забезпечення кредиту;

4) оцінка житла - предмета іпотеки з метою визначення його ринкової вартості.Істотною умовою договору про іпотеку, без якого договір не може вважатися укладеним, є оцінка предмету іпотеки, розмір і строк виконання зобовязання, що забезпечується іпотекою. Обєкт нерухомості, що передається в заставу, повинен мати комерційну цінність, ринкова оцінна вартість якої перевищує розмір зобовязань за іпотечним кредитом. При оцінці предмета застави слід враховувати наступні фактори: співвідношення попиту і пропозиції, корисність, відчуженість, конкуренція, очікування, заміщення та ін Використовуються такі методи оцінки:

- Калькуляція (оцінка за балансовою, остаточний, ліквідаційної вартості);

- Метод прямого порівняльного аналізу пр про даж;

- Метод капіталізації доходу (оцінка обєкту іпотеки з точки зору його здатності приносити дохід у майбутньому). Як правило, всі три методи в сукупності використовуються.

Оціночна вартість предмета іпотеки визначається за угодою заставодавця з заставодержателем за дотримання вимог законодавства і зазначається у договорі в грошовому вираженні. Оцінка може бути доручена і комерційної організації оцінювачів. На практиці банки, що займаються іпотечним кредитуванням, співпрацюють з великими ріелторськими компаніями, що мають власні відділи оцінки нерухомого майна. При заставі будівлі (споруди) разом із земельною ділянкою в договорі об іпотеці повинна бути визначена окремо вартість будівлі (споруди) і окремо вартість земельної ділянки,

5) укладання договору купівлі - продажу квартири між позичальником та продавцем житла, укладення кредитного договору між позичальником і кредитором, придбання житла позичальником і перехід його в заставу кредитору за договором про іпотеку. У разі позитивного рішення кредитор укладає з позичальником кредитний договір, а позичальник вносить на свій банківський рахунок власні грошові кошти, які він планує використовувати для оплати початкового внеску Забезпечення кредиту може бути оформлено.

- Договором про іпотеку придбаного житлового приміщення з відповідним нотаріальним посвідченням угоди, а також державної реєстрацією виникає іпотеки;

- Тристоронньою (змішаним) договором купівлі-продажу та іпотеки житлового приміщення, при якому всі три зацікавлені сторони послідовно і практично одночасно фіксують, нотаріально запевняють і реєструють перехід прав власності від продавця квартири до покупця, а також іпотеку даної квартири на користь кредитора;

- Договором придбання житлового приміщення за рахунок кредитних коштів, коли іпотека придбаного житлового приміщення виникає в силу закону в момент реєстрації договору купівлі-продажу;

6) проведення розрахунків із продавцем житлового приміщення.

Позичальник здійснює оплату вартості житлового приміщення за договором купівлі-продажу, використовуючи суму первинного внеску та кошти кредиту, Доцільно, щоб кредитор безпосередньо брав участь і повністю контролював процес розрахунків за договором купівлі-продажу;

7) страхування предмета іпотеки, житті позичальника, а також по можливості власника прав на купується житлове приміщення.

Надалі кредитор робить обслуговування кредиту, тобто платежі приймає від позичальника, веде бухгалтерські записи про погашення основної заборгованості та відсотків, здійснює всі необхідні дії з обслуговування виданого іпотечного кредиту.

Договір про іпотеку вважається укладеним і набуває чинності з моменту її державної реєстрації, і з цього ж моменту у заставодержателя виникає право застави на закладене майно (предмет іпотеки). При державної реєстрації іпотеки зазначаються дані про заставодержателя, предмет іпотеки, вартості забезпеченого іпотекою зобовязань або дані про порядок та умови її визначення. У записах єдиного державного реєстру прав вказується також сума кредиту виданого. Разом із заявою заставодавця предявляється документ про сплату реєстрації, а також нотаріально посвідчений договір про іпотеку і його копія, додатка до договору, документ, що підтверджує виникнення забезпеченого іпотекою зобовязання. У випадках, передбачених законом, на реєстрацію іпотеки мають бути представлені і інші документи. Так, Законом про іпотеку встановлено, що на майно, що перебуває у спільній сумісній власності, може бути встановлена іпотека за наявності письмової згоди на це всіх власників. Отже, в орган юстиції з реєстрації прав повинна бути подана згадане письмову згоду власників. При іпотеці житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени родини заставодавця, необхідний дозвіл органів опіки і піклування на гаершеніе даної угоди, яке також слід перед-Вставити на реєстрацію договору про іпотеку. У разі шолненія зобовязань за кредитним договором кре вважається-лт погашеним, а іпотека припиниться, про що робиться відповідний запис у державному реєстрі. В випадку невиконання позичальником і заставодавцем умов кредитного договору або договору про іпотеку кредитор звертає стягнення на закладене житло в судовому або позасудовому порядку. Предмет іпотеки реалізуються, а одержані кошти йдуть на погашення боргу кредитору (основної суми боргу, відсотків, штрафів, пені тощо), здійснення витрат але процедурі звернення стягнення і продажу предмета іпотеки. Кошти, що залишилися отримує позичальник.

На ринку довгострокового іпотечного житлового кредитування діють такі основні учасники: 1) позичальники - фізичні обличчя, громадяни України, які уклали договори кредитні г банками (кредитними організаціями) або договори позики з юридичними особами (некредитні організації), за умовами яких отримані у вигляді кредиту кошти використовуються для придбання житла;

2) продавці житла - фізичні та юридичні обличчя, що продають жилі приміщення, що знаходяться в їх власності або належать іншим фізичним і юридичним особам, за їх дорученням;

3) кредитори - банки (кредитні організації) та інші юридичні осіб, що надають позичальникам у встановленому законом порядку іпотечні кредити (позики). Основні функції кредитора:

- Надання іпотечного кредиту на основі оцінки платоспроможності й кредитоспроможності позичальника відповідно до вимог та умовами кредитування;

- Оформлення кредитного договору (договору позики) і договори про іпотеку;

- Обслуговування виданих іпотечних кредитів;

4) оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства з іпотечного житлового кредитування)-спеціалізовані організації, що здійснюють рефінансування кредиторів, що видають довгострокові іпотечні житлові кредити населенню. Основні функції операторів вторинного ринку:

- Рефінансування кредиторів на основі встановлених стандартів і вимог, що предявляються до процедур іпотечного кредитування;

- Випуск емісійних іпотечних цінних паперів;

- Залучення коштів інвесторів у сферу житлового кредитування;

- Надання кредиторам сприяння у впровадженні раціональною практики проведення операцій іпотечного кредитування і в розробці типів іпотечних кредитів, більш доступних для позичальників і менше ризикованих для кредиторів.

Наприклад, Федеральне агентство з іпотечного житлового кредитування покликана залучати кредитні ресурси в сферу банківського довгострокового іпотечного житлового кредитування,

Основні завдання агентства:

- Підготовка необхідних стандартів і процедур, повязаних з довгостроковим іпотечним кредитуванням для банків, які бажають продавати свої іпотечні кредити агентству;

- Придбання в комерційних банках, які мають право довгострокових житлових іпотечних кредитів;

- Випуск під гарантії держави цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами придбаними, для розміщення їх серед інвесторів.

Для придбання в банків виданих правомочних довгострокових житлових кредитів агентство може використовувати:

- Залучені кошти інституціональних інвесторів і приватних осіб, що купують цінні папери агентства, забезпечені іпотечними кредитами, заставою нерухомості і гарантіями держави;

- Залучені на зворотній основі бюджетні кошти, виділені цільовим чином на організацію для довгострокового житлового кредитування встановлених категорій громадян.

5) органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та сделбк з ним - державних органів, що забезпечують державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Основні функції цих органів:

- Реєстрація угод купівлі-продажу житлових приміщень, оформлення прав власності переходу до нового власника;

- Реєстрація договорів про іпотеку і права іпотеки:

- Зберігання та надання інформації з прав власності та обтяжень заставою житла всіх учасників іпотечного ринку;

6) страхові компанії - страхові компанії, які мають ліцензії, що здійснюють майнове страхування (страхування заставленого житла), особисте страхування позичальників та страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку;

7) оцінювачі - юридичні та фізичні особи, які мають право на здійснення професійної оцінки житлових приміщень, що є предметом застави при іпотечному кредитуванні;

8) ріелторські фірми - юридичні особи, які є фаховими посередниками на ринку купівлі-продажу житла.

До функцій ріелтерів відносяться: підбір варіантів купівлі-продажу житла для позичальників і продавців житла, допомога в укладанні угод з купівлі-продажу, організація продажу житла за дорученням інших учасників ринку житла, участь в організації проведення торгів з реалізації житла, на яке звернено стягнення;

9) інвестори - юридичні та фізичні осіб, що купують цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, емітованих кредиторами або операторами вторинного ринку. До їхнього числа ставляться пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні банки, пайові інвестиційні фонди та ін;

10) інфраструктурні ланки системи іпотечного кредитування - нотаріат, паспортні служби, органи опіки та піклування, юридичні консультації тощо, що забезпечують необхідне юридичний супровід угод з житловими приміщеннями, реєстрацію громадян за місцем проживання (у тому числі в закладених квартирах і будинках) , захист прав неповнолітніх при укладанні угод з нерухомістю,

В даний час довгострокові житлові кредити населенню надають універсальні комерційні банки. Цих Розширення операцій, зростання масштабів ринку неминуче призведуть до ство--нию спеціалізованих кредитних організацій, що обмежує діяльність з іпотечного кредитування населення. Створення кредитних організацій на кшталт «іпотечних банків», «ссудосберега-них асоціацій», «строісберкасс" дозволить підвищити професіоналізм та якість послуг, що пропонуються банками населенню та кредитними організаціями. Їх створення і робота в сфері кредитування населення багато в чому визначатимуться адекватною розвитком банківського законодавства та створенням необхідної нормативної бази, що регулює їх діяльність,

Окрім комерційних банків, певну роль у формуванні платоспроможного попиту додаткового на житло можуть зіграти інші організації, у тому числі в якості кредиторів (фонди підтримки і розвитку житлового будівництва, кредитні спілки та ін.) Зазначені організації за рахунок власних і залучених коштів надають населенню позики на будівництво та придбання готового житла в рамках створених пайових капіталів або фондів. Вони не є кредитними організаціями, і для здійснення ними діяльності щодо надання іпотечних позик їм не потрібно отримання ліцензії Центрального банку Російської Федерації.

Розширення операцій з довгострокового іпотечного кредитування з усією необхідністю ставить задачу залучення достатнього обсягу довгострокових ресурсів з фінансового ринку та ринку капіталів, що визначає важливість відпрацювання надійного механізму фінансування кредиторів і забезпечення гарантій надійності інвесторам, що направляють свої капітали на ринок довгострокових житлових іпотечних кредитів.

Жоден комерційний банк не може формувати кредитний портфель з довгострокових кредитів, спираючись при цьому на короткострокові джерела. Невідповідність банківських активів і пасивів за термінами і ставками рано чи пізно призводить до втрати ліквідності і банкрутства банку. Залучення довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування може здійснюватися з таких джерел:

а) кредитні лінії і позики, що надається банками, а також іншими організаціями (фондами);

б) кошти, надані інвесторами інституційними (пенсійні фонди і страховими організаціями, пайовими інвестиційними фондами та ін) на строк на 5 - 10 років;

в) розміщення емісійних іпотечних цінних, бумаг;

г) кошти від продажу цільових облігаційних позик. Права заставодержателя по забезпеченого іпотекою зобовязанням і за договором про іпотеку можуть бути засвідчені заставної - іменним цінним папером, що засвідчує такі права її законного власника:

- Право на отримання виконання за грошовим зобовязанням, забезпеченого іпотекою, без подання інших докази існування цього зобовязання,

- Право застави на майно, обтяжене іпотекою. Зобовязаними по заставній особами є боржник по забезпеченого іпотекою зобовязанням і заставодавець. Заставна складається заставодавцем, а якщо він є третім обличчям, також і боржником по забезпеченого іпотекою зобовязанням. Заставна видається первісному заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, після державної реєстрації іпотеки.

Укладаються договори:

1 - Угода про співпрацю (Агентство, Регіональний оператор, Адміністрація)

2 - Угода про співпрацю (Агентство, оператор Регіональний)

3 - Угода про співпрацю (Регіональний оператор, Банк)

4 - Договір про співробітництво (Регіональний оператор, Страхова компанiя)

5 - Угода про співпрацю (Регіональний оператор, компанія Оціночна)

6 - Угода про співпрацю (Регіональний оператор, Ріелторська компания)

7 - Кредитний договір (Позичальник, Банк)

8 - Договір купівлі-продажу житлового приміщення (Позичальник, Продавець)

9 - Договір про іпотеці квартири (Позичальник, Банк)

10 - Заставна (Позичальник, Банк)

11А - Договір купівлі-продажу заставної (Банк, Регіональний оператор)

11Б - Договір купівлі-продажу заставної (Регіональний оператор, Агентство)

Сфера застосування іпотеки досить широка. Іпотека може бути встановлена за кредитним договором, за договором позики або іншого зобовязання, зокрема зобовязання, заснованого на купівлю-продаж, оренду, підряд і будь-якому іншому цивільно-правовий договір, якщо це не суперечить законам і суті зобовязання. Даний вид забезпечення зобовязання є досить привабливим, оскільки рівень цін на нерухомість, особливо на земельної ділянки і житлові приміщення, в Росії традиційно високий.

Також іпотека може служити каналом фінансових ресурсів для вступу у сільськогосподарське виробництво та інші капіталомісткі галузі економіки, які потребують значних капіталозатрат. Кредит, що видається під заставу нерухомості (іпотечний кредит) дозволяє збільшити частку вільного капіталу у виробництві, а також фінансувати купівлю землі, дорогого обладнання, житла, зведення сучасних виробничих будівель і споруд. Іпотечний кредит привабливий і тому, що є довгостроковим, отже, обумовлює кінець, за допомогою іпотеки створюється фіктивний капітал на базі цінного паперу (заставної).

Однак попри всі свої незаперечні достоїнства, іпотека в Росії поки не отримала належного рашро страненія. Причин цього кілька.

Основний є порівняно невисокий рівень життя населення. Для надання іпотечнот кредиту необхідною умовою є наявність стійких доходів у позичальника. Наприклад, при покупці квартири під заставу цій же квартири необхідно зробити початковий внесок (близько 30 -50% в залежності від схеми кредитування), а також щомісяця виплачувати банку річні відсотки (в Росії від 5 до 25%, на відміну, від країн Західної Європи та Північної Америки, де річний відсоток при кредитуванні під заставу нерухомості не перевищує 1-5%). Відповідно до розрахунків Мінекономрозвитку, прийнятний рівень кредитної ставки має становити 10% річних для столиці і 8% для регіонів. Настільки високий річний відсоток повязаний з термінами кредитування. Якщо на Заході іпотечний кредит видається па терміном від 15 до років 40, то в Росії - лише на 5-10 лот. Перешкодою до розвитку іпотечного кредиту є також і те, що доходи більшості населення непрозорі. Адже для видачі кредиту в банку необхідно предявити документи про доходи позичальника. Приховування доходів вигідно і для продавців нерухомості. Не секрет, що на практиці Цона па нерухомість у документах оголошується завідомо нижча, ніж та реальна ціна, за яку ця нерухомість фактично продається. Очевидно, що за таких умов банки не прагнуть надавати кредити.

Економічне невигідною стала іпотека після введення ПДВ на операцію купівлі нерухомості в фізичних осіб. Так як, наприклад, при купівлі нерухомого майна в кредит ПДВ стягується на кожному етапі цієї багатоланкової процедури. Фактично це призводить до підвищення цін на обєкти (нерухомість).

Проте, за оцінками фахівців, що відбулася нещодавно легалізація угод із землею (у звязку з прийняттям нового Земельного кодексу) активізує розвиток ринку нерухомості (землі зокрема та іншого нерухомого майна в тому числі), отже, прискорить розвиток іпотеки в Росії.