Проблема економічної оцінки земель

У сучасних умовах розвитку економіки в Росії велике значення набуває земельна реформа, включення землі в сферу товарно-грошових відносин. Чинне законодавство і нормативні документи закріпили різні форми власності на землю. Можливість купівлі-продажі землі, необхідність плати за користування земельними ресурсами зажадали знання вартості землі, точна оцінка якої сприяє правильному прийняттю рішень у галузі землекористування як у державному, так і в частому секторі. Проте реально в Росії поки що не існує ринку сільськогосподарських земель, немає сформованих рентних відносин, немає єдиного механізму економічної оцінки сільгоспугідь.

Проблема економічної оцінки землі вперше у вітчизняній літературі було поставлено у зв'язку з необхідністю компенсації збитку при відчуженні сільськогосподарських угідь і підвищенням ефективності землекористування. В умовах адміністративної економіки при відсутності приватної власності на землю та ринку землі методи оцінки сільськогосподарських угідь грунтувалися на основі дійсних витрат на освоєння нових земель з несільськогосподарських земельних фондів і відмінностей в економічному родючість грунтів, а також на базі капіталізації прибутковості землі за показниками її врожайності. Методи оцінки землі були розроблені інститутом РосНІІземпро-ект, а також Грунтовим інститутом ім. В.В. Докучаєва. Враховувалося, що в сільському і лісовому господарстві земля виступає як головний засіб виробництва, і при цьому найважливішою економічною характеристикою земель виступає її родючість. Однак навіть у рамках колишньої системи негрошовий, бальний підхід до оцінки, піддавався критиці як непрацюючий в прикладних цілях.

У результаті ринкових перетворень в економіці Росії питання оцінки землі знову постало досить гостро і головним чином у зв'язку з вирішенням проблем введення платності землекористування і диференціації плати за землю. Проте під час переходу до ринку держава відмовилося від ринкових методик визначення вартості землі. Розрахункова нормативна ціна землі визначалася виходячи з множення на коефіцієнт ставок земельного податку або (що більш прогресивно) виходячи з експертних оцінок фахівців, що враховують комплекс чинників, що впливають на неї ( «Рекомендації щодо встановлення нормативної ціни землі», затверджені Комітетом РФ по земельних ресурсів та землеустрою 27 грудня 1994). Але нормативна ціна землі не виконує ролі економічної оцінки. Оцінка ринкової вартості земель сільськогосподарського призначення здійснюється у таких цілях:

• при реалізації угод з придбання або передачі прав на сільськогосподарські угіддя;

• при внесенні в статутний капітал підприємств майнового внеску у вигляді земельної ділянки або прав на нього;

• при іпотеці земельної ділянки для визначення обгрунтованості гарантії за кредитом;

• при визначенні компенсації власникові (володільцеві) за повне або часткове вилучення земельної ділянки;

• при приватизації земельних ділянок;

• для визначення плати за землю при реалізації принципів рентного оподаткування в сільськогосподарському виробництві;

• при розробці та реалізації програм з охорони і раціонального використання земель;

• при вирішенні питань організації території за землевпорядної проектуванні;

• цінності для обліку сільськогосподарських угідь в складі національного багатства та інші цілі.

У загальному вигляді при оцінці вартості сільськогосподарських земель прийнятні два основних прийнятих у світовій теорії методу оцінки нерухомості: метод порівняння продажів і прибутковий метод.

У практиці західних країн основним бажаним способом оцінки землі був і залишається метод порівняння продажів, що завжди краще, якщо є інформація про достатню числі угод.

Застосування методу порівняння продажів полягає у послідовному виконанні наступних кроків:

• докладне дослідження ринку з метою одержання достовірної інформації про всі чинники, що мають відношення до об'єктів порівнянного призначення та корисності;

• визначення відповідних одиниць порівняння та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;

• зіставлення досліджуваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення із списку порівнянних;

• приведення ряду показників вартості порівнюваних об'єктів до одного або
до діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта

Для визначення елементів, від яких залежить вартість, необхідний докладний аналіз ринкових умов. Щоб привести об'єкти порівняння до досліджуваного на дату оцінки, потрібно виконати коригування ціни продажу об'єкта порівняння по кожній позиції елементів порівняння.

У оціночної практиці прийнято виділяти дев'ять основних елементів порівняння, які повинні в обов'язковому порядку аналізуватися і коригуватися в такій послідовності:

1. Вид одержуваних прав.

2. Умови фінансування.

3. Умови продажу.

4. Стан ринку.

5. Місце розташування.

6. Фізичні характеристики.

7. Економічні характеристики.

8. Використання.

9. Компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю. Коригування можуть виражатися у відсотках, які (у кінцевому рахунку)

переводяться в абсолютні величини в грошовому виразі, або можуть враховуватися в абсолютній величині (прямі грошові коригування). Процентні коректування можуть бути застосовані або до ціни, або до одиничної вартості об'єкту порівняння.

Застосування методу безпосереднього порівняння продажів для розрахунку вартості сільськогосподарських угідь у російських умовах ускладнюється двома основними проблемами: малим масивом порівнянних ділянок через недавнє і неглибокого розвитку земельного ринку; слабким інформаційним забезпеченням.

Однак, з огляду на важливість даного методу, застосування його видається необхідним і часто йде з використанням експертних оцінок - привласнюються порівняльним характеристикам рангових (якісних) параметрів і наданням різним якісним характеристикам вагових значень. В основі використання методу порівняльних продажів в умовах обмеженості та нестачу даних експертами часто використовуються методи, які є розвитком і продовженням дохідного методу

Прибутковий метод оцінки, іліметодкапіталізацііренти, більш універсальний і широко застосовується для оцінки вартості сільськогосподарських земель в умовах відсутності ринку землі в Росії. Він заснований на вирахуванні в грошовому вираженні цієї оцінки як різниці між вартістю продукції, що отримується при експлуатації земель, і витратами на її отримання. Вартість продукції при цьому вимірюється в рівноважних ринкових цінах. Для розрахунку вартості використовуються базисні значення врожайності та витрат по основним сільськогосподарським культурам, пов'язаних з якістю земель, їх місцем розташування і сучасною технологією виробництва. На основі аналізу і розрахунків визначається рівень рівноважних ринкових цін на даний вид сільськогосподарської продукції. Диференціація ринкових цін на продукти рослинництва по основним економіко-географічним районам країни порівняно невелика, що пов'язане з відносно низькими питомими витратами на перевезення продуктів у порівнянні з витратами на їх виробництво. У зв'язку з цим існує можливість використані єдині для основних сільськогосподарських територій країни рівноважні ціни ринкові на продукцію рослинництва. На підставі значень врожайності або продуктивності тваринництва та витрат визначається характер найкращого, найбільш ефективного використання ділянки: варіанти розвитку оцінюваного сільськогосподарської ділянки, технології вирощування продукції, її переробки і доставки споживачеві. Тут має сенс скористатися для вибору варіанта найкращого використання економіко-математичні моделі, здатні встановити залежність між основними змінними (врожайність, структура сівозміни і вкладення, собівартість).

Вартість сільськогосподарського земельної ділянки за методом капіталізації доходу (ренти) капіталізованої дорівнює різниці між ціною продукції і приведеними загальними витратами на її отримання за формулою:

(2-5)

До

ще V - вартість ділянки; Z - ціна річної сільськогосподарської продукції; S - наведені загальні витрати на отримання продукції; До-коефіцієнт капіталізації рентного доходу.

В умовах російської економіки коефіцієнт капіталізації розраховується методами кумулятивного побудови і за ринковими даними за відомими фактами пропозиції або продажу ділянок, а також ринкових рентних ставок. Коефіцієнт капіталізації, що розраховується на основі методу кумулятивного побудови, повинен прямо чи побічно враховувати наступні фактори:

1. Безризикову ставку доходу.

2. Плюс поправку на ризик втрати активу (ділянки).

3. Плюс поправку на низьку ліквідність.

4. Плюс поправку на інвестиційний менеджмент.

5. Плюс / мінус поправку на прогнозоване підвищення або зниження вартості активу.

Зазвичай за основу розрахунку (безризикова ставка) приймається ставка мінімальної компенсації за гроші за іменними рахунках, внесках, суми яких повністю застраховані урядом РФ або його агентом. До безризикової ставки додається поправка на ризик нестабільності отримання доходу, пов'язаний з особливостями оцінюваного виду ділянки. Коригування на низьку ліквідність проводиться у разі, якщо актив не відразу ^ може бути перетворений в готівкові грошові кошти. Коригування на відшкодування капітальних витрат проводиться в бік зростання коефіцієнту капіталізації, якщо передбачається зниження вартості активу. Коли прогнозується зростання вартості ділянки, коефіцієнт капіталізації може бути розрахований шляхом вирахування щорічного відсотка приросту капіталу із ставки дисконту (доходу на інвестиції).

Російський досвід оцінки вартості земельних ділянок дає змогу зробити висновки щодо того, що головною проблемою є не адаптація добре відомих у світі методів оцінки до умов реально існуючого російського ринку, а неповноцінність інформаційного забезпечення, тобто одержання вихідних даних для оцінки. Для вирішення даної проблеми і створення єдиного механізму оцінки сільськогосподарських земель необхідна державна концепція розвитку оціночно-кадастрових робіт, яка включала б одним з пунктів обов'язковість збору даних по фізичним і економічним характеристикам ділянок при угодах з ними, а також підготовку професійних оцінювачів землі.