Амортизація невіддільних поліпшень

Згідно зі статтею 256 Податкового кодексу РФ орендар має право включити вартість некомпенсованих невіддільних поліпшень до складу свого амортизується майна. Щоправда, це стосується тільки тих поліпшень, які зроблені за згодою орендодавця. Тобто орендар може амортизувати невіддільні поліпшення протягом всього договору оренди. А суму амортизації треба розрахувати виходячи із строку корисного використання орендованого об'єкта. Згідно з пунктом 1 статті 258 Податкового кодексу РФ визначати цей термін потрібно по Класифікації основних засобів, що включаються в амортизаційні групи, яка затверджена постановою Уряду РФ від 1 січня 2002 № 1. Амортизацію слід нараховувати з наступного місяця після введення поліпшень у експлуатацію.

ПРИКЛАД Організація в січні 2007 року уклала договір оренди офісу терміном на два роки з лютого 2007 року по січень 2009 року включно.Орендна плата становить 88 500 руб. На місяць (у тому числі ПДВ - 13 500 руб.).У лютому орендар за згодою орендодавця поставив у офісі нову систему кондиціонування повітря.Всього модернізація обійшлася в 472 000 руб. (В тому числі ПДВ - 72 000 руб.).За умовами договору цю суму орендодавець компенсувати не буде.

Орендар може амортизувати систему вентиляції з березня 2007 року.Строк корисного викорис тання системи береться рівним терміну, який встановлений для будівлі, де розташований офіс.Зі гласно Класифікації основних засобів будівля відноситься до десятої амортизаційної групи.Строк корисного використання таких основних коштів становить понад 30 років.Припустимо, що термін служби модернізованого будівлі був встановлений у 480 місяців.Амортизацію нараховують линів вим методом.Сума щомісячних відрахувань у податковому обліку становить:

(472 000 руб. - 72 000 руб.): 480 міс. = 833,33 руб.

Виходить, що організація - орендар за весь час оренди зможе списати:

833,33 руб. Х 23 міс. = 19 166,67 руб.

Тобто різниця між сумою, яка витрачена на систему кондиціонування, і нарахованою амортизацією складе 380 833,33 руб.(472 000 - 72 000 - 19 166,67). Цю суму включити до складу витрат орендар не може.

Як видно з прикладу, орендар зможе врахувати у своїх витратах лише десяту частину витрачених на модернізацію грошей. Зрозуміло, що невіддільні поліпшення можна використовувати набагато довше, ніж це передбачено договором оренди. Проте є способи, які дозволяють списати на витрати всю суму повністю.

Перший спосіб. Орендар і орендодавець укладають між собою посередницький договір, згідно з яким модернізацію зобов'язаний провести орендар, але за дорученням орендодавця. У цьому випадку орендар виступає в ролі посередника, за що отримує винагороду. Зрозуміло, що всі витрати в даному випадку несе орендодавець, що цього робити не повинен. Щоб компенсувати йому витрати, на суму витрат по модернізації об'єкта оренди збільшується орендна плата. Тобто на папері витрати несе орендодавець, однак на ділі їх оплачує орендар. Однак у цьому випадку останній має право включити вартість модернізації в витрати при розрахунку податку на прибуток на підставі підпункту 10 пункту 1 статті 264 Податкового кодексу РФ.

Щоб скористатися цим способом і не викликати нарікань з боку податківців, потрібно правильно оформити всі папери. Для початку потрібно укласти додаткову угоду, якою обумовлюють збільшення орендної плати. Краще, звичайно, на весь термін договору оренди.

Далі сторони підписують агентський договір, згідно з яким орендар зможе провести задумане поліпшення. Проте право власності на ці поліпшення будуть належати орендодавцю. І останній етап - оформити звіт орендаря (агента) про виконання завдання. До цієї папері потрібно додати копії договорів та первинних документів, які підтверджують витрати орендаря. Звіт повинен бути затверджений принципалом (орендодавцем).

ПРИКЛАД Скористаємося умовами попереднього прикладу.

Нагадаємо: організація в січні 2007 року уклала договір оренди офісу строком на два роки з лютого 2007 року по січень 2009 року включно.Орендна плата становить 88 500 руб. У ме сяц (у тому числі ПДВ - 13 500 руб.).Вартість системи кондиціонування - 472 000 руб. (В тому числі ПДВ - 72 000 руб.).

Сторони уклали агентський договір.Винагорода встановлено рівним 11 800 руб. (В тому числі ПДВ - 1800 руб.).У додатковій угоді до договору оренди прописано, що протягом всього строку договору оренди плата збільшується на 20 158,33 руб. ((472 000 руб. + 11 800 руб.):: 24 міс.) На місяць.Тобто щомісячний орендний платіж буде складати 108 658,33 руб.(88 500 + +20 158,33).

Другий спосіб. Сторони укладають договір позики. Гроші позичає орендар орендодавцю. Цей спосіб передбачає, що майно буде модернізуватися за рахунок отриманих коштів. Орендар в модернізації брати участь взагалі не буде. Проте фінансування піде за його рахунок. Після закінчення договору позики гроші йому орендодавець не повертає. Замість цього сторони проводять залік взаємних вимог.

Тобто в рахунок розрахунків за договором позики закривається заборгованість по оренді. Зрозуміло, що поки витрати по оренді не зрівняються із сумою позики, орендар орендодавцю нічого перераховувати не повинен.

Тут є ще один нюанс, про який варто згадати. За користування чужими коштами зазвичай стягують відсотки. Однак оскільки в даному випадку договір позики формальний, то проценти можна не брати. Матеріальна вигода від економії на відсотках у орендодавця все одно доходом для цілей оподаткування не буде. З цим згодні і податківці (лист ФНС Росії від 13 січня 2005 № 02-1 - 08 / 5 @).

При цій схемі потрібно також додаткову угоду про збільшення орендної плати і договір позики на суму модернізації. Коли величина орендної плати буде дорівнювати сумі позики, сторони підписують акт про проведення взаємозаліку.

ПРИКЛАД Організація орендує виробнича будівля за 17 700 руб. На місяць (у тому числі ПДВ - 1700 руб.).У січні 2007 року було вирішено реконструювати будівлю.Будівельні роботи обої дутся у 826 000 руб. (В тому числі ПДВ - 126 000 грн.)., Що залишився, термін оренди два роки - із січня 2007 р. За грудень 2009 Включно.

Сторони уклали договір безпроцентної позики.Згідно з цим документом орендар позичає орендодавцю 826 000 руб. На два роки.У додатковій угоді сторони прописали, що з січня 2007 р. по грудень 2009 року орендна плата за виробнича будівля збільшується на 16 716,67 руб.Цю величину розрахували так.

Спочатку була визначена різниця між вартістю будівельних робіт і орендною платою за че тире року:

826 000 руб. - (17 700 руб. Х 24 міс.) = 401200 руб.

А потім вже встановили суму, на яку треба збільшити щомісячний платіж: 401200 руб.: 24 міс. = 16 716,67 руб.

Тобто з 1 січня 2007 орендодавець щомісячно буде нараховувати по 34 416,67 руб.(17700 + + 16716,67).У грудні 2009 року сторони проведуть залік суми позики і заборгованості по орендній платі в розмірі 826 000 руб.

Зрозуміло, що будь-яка схема мінімізації податків містить досить багато ризиків. Подивимося, як їх істотно знизити.

Перше. Збільшена орендна плата не повинна відхилятися від ринкових цін більш ніж на 20 відсотків. Інакше в інспектора виникне підозра, що орендар навмисно збільшує свої витрати. А це матиме наслідком те, що організації можуть перерахувати податки (п. 3 ст. 40 Податкового кодексу РФ). Щоб уникнути такої ситуації, стежте, щоб рівень орендної плати не відступить від ринкового більш ніж на 20 відсотків. Більш того, не варто різко змінювати ціну, краще збільшувати її поступово. Порядок такого збільшення потрібно прописати в додатковій угоді до договору.

Друге. Податківці можуть змінити юридичну кваліфікацію угоди. Тобто ймовірність того, що агентський договір або договір позики між орендарем та орендодавцем буде визнаний прихованою формою фінансування робіт з модернізації.

Щоправда, податкові органи не мають права подавати позови про визнання угод недійсними. Статтею 31 Податкового кодексу РФ таке їх право не передбачено.

Третє. Проводячи взаємозаліки, пам'ятайте, що якщо вони оформляються щомісяця, що надійшла орендодавцю суму позики податківці можуть визнати передоплатою з орендної плати. У цьому випадку власникові майна донараховано ПДВ (пп. 2 п. 1 ст. 167 Податкового кодексу РФ). Щоб цього не сталося, акт про залік взаємних вимог треба підписати в момент повернення позики.