Укладення договору будівельного підряду

Договір будівельного підряду - це угода між двома організаціями - замовником і підрядником. Відповідно до ст. 740 ГК РФ "По договору будівельного підряду підрядчик зобовязується в заставлений договором термін побудувати за завданням замовника певний обєкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобовязується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат і сплатити обумовлену ціну".

У ст. 432 ГК РФ сказано, що договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Одне з істотних умов, обовязкове включення якого вимагається за законом, названо - предмет договору. Зміст предмета залежить від виду договору.

Договір будівельного підряду полягає на будівництво або реконструкцію підприємства, будівлі (у тому числі житлового будинку), споруди чи іншого обєкта, а також на виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно повязаних зі споруджуваним обєктом робіт.

Правила про договір будівельного підряду застосовуються також до робіт з капітального ремонту будівель і споруд.

Підрядник укладає, у ряді випадків, договір будівельного підряду на будівництво обєкта "під ключ", який передбачає виконання інвестиційного циклу від початку будівництва до здачі обєкта в експлуатацію.

У випадках, передбачених договором, підрядник приймає на себе обовязок забезпечити експлуатацію обєкта після його прийняття замовником протягом вказаного у договорі строку.

Замовниками з будівництва можуть виступати юридичні та фізичні особи, які мають фінансові засоби (інвестори).

Підрядниками можуть бути будівельні, будівельно-монтажні, проектно-будівельні організації та підприємства, незалежно від форм власності, а також фізичні особи, зареєстровані і отримали ліцензію на будівельну діяльність у встановленому законом порядку.

Підрядник може залучати для виконання комплексу робіт або виду робіт інші організації-субпідрядники. При цьому відповідальність перед замовником за виконання всіх видів робіт у терміни, передбачені договором, і підлягає якості приймає на себе підрядник.

Відповідно до ст. 706 ГК РФ генеральний підрядчик несе відповідальність перед замовником за порушення субпідрядником його зобовязань, а перед субпідрядником - за порушення зобовязань замовником.

У договорі підряду вказуються початковий і кінцевий термін виконання роботи. За погодженням між сторонами в договорі можуть бути передбачені терміни завершення окремих етапів роботи (проміжні строки)

В договорі підряду вказуються ціна підлягає виконанню роботи або способи її визначення. При відсутності в договорі таких вказівок Ціна визначається відповідно до ст. 424 (п. 3) ГК РФ. Пункт 3 ст. 424 ЦК України говорить: "У випадках, коли в безкоштовне договорі ціна не передбачена і не може бути визначена виходячи з умов договору, виконання договору має бути оплачено за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи або послуги".

Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження обєкта будівництва, що становить предмет договору будівельного підряду, до прийняття цього обєкта замовником несе підрядник.

Якщо обєкт будівництва до його прийняття замовником загинув або пошкоджений внаслідок недоброякісності представленого замовником матеріалу (деталей, конструкцій) або обладнання, замовник відшкодовує збиток від ризику.

Договором будівельного підряду може бути передбачений обовязок сторони, на якій лежить ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження обєкта будівництва, застрахувати відповідні ризики.

Підрядник зобовязаний виконувати будівництво і повязані з ним роботи згідно з проектною документацією, що визначає обсяг, зміст робіт та інші вимоги до них, і до кошторису, що визначає ціну робіт.

При відсутності інших вказівок в договорі будівельного підряду передбачається, що підрядник зобовязаний виконати всі роботи, зазначені в проекті і кошторисом.

Договором будівельного підряду мають бути визначені склад і зміст проектної технічної документації, а також має бути передбачено, яка із сторін і в який термін повинна надати відповідну документацію.

Технічна документація та кошторис повинні відповідати вимогам нормативних документів, що регулюють будівництво, і укладеним договором будівельного підряду. У систему нормативних документів входять Будівельні норми і правила (СНиП) - федеральний документ; ДСТУ на будівельні матеріали та ін

Замовник зобовязаний своєчасно надати для будівництва земельну ділянку. Площа і стан надається земельної ділянки мають бути вказані в договорі будівельного підряду. Крім цього в договорі може бути передбачено забезпечення підрядника на будівельному майданчику телефонними лініями, забезпечення доступу працівникам будівельної організації на будівельний майданчик протягом терміну дії договору, послугами їдальні, буфетів.

У договорі вказуються питання забезпечення будівництва матеріалами, в тому числі деталями і конструкціями.

Обовязок щодо забезпечення будівництва матеріалами несе підрядник згідно зі ст. 745 ГК РФ. Однак у договорі може бути передбачено, що в певній частині будівництво матеріалами забезпечує замовник.

У договорі будівельного підряду передбачається право замовника здійснювати контроль та нагляд за ходом і якістю виконуваних робіт, дотриманням строків (графіків) їх виконання, якістю представлених матеріалів і правильністю їх використання, не втручаючись при цьому в оперативно-господарську діяльність підрядчика.

Відповідальність підрядника за якість робіт. Вказується в договорі, що підрядник несе відповідальність за недоліки (дефекти), виявлені в межах гарантійного строку. Договором може бути передбачений обовязок підрядника усунути за його рахунок недоліки.

Договір підряду оформлюється на весь період будівництва обєктів. Строки початку та закінчення будівництва встановлюються в договорі на підставі титульного списку.

Складання проекту договору будівельного підряду та проектів додаткових угод до договору є обовязком підрядника. Для складання проекту генерального або річного договору підряду на капітальне будівництво замовник зобовязаний передати підряднику наступну документацію: затверджений титульний список будови; документ про відведення земельної ділянки під будівництво; внутріпостроечний титульний список на перший рік будівництва, графік передачі в першому році будівництва обладнання і матеріалів, забезпечення якими покладено на замовника; проектно-кошторисну документацію.

Минулого діяли Правила про договори підряду на капітальне будівництво (затверджене постановою Ради Міністрів СРСР від 26 грудня 1986 р), в яких були визначені терміни укладання договорів. Згідно з цими правилами підрядник був зобовязаний у 20-денний строк з дня одержання документації розглянути її і передати замовникові проект договору на капітальне будівництво для підписання. Замовник зобовязаний у +10-денний термін з дня отримання від підрядника проекту договору підписати його і

повернути підряднику. При наявності заперечень замовник зобовязаний скласти протоколу розбіжностей і направити його в той же термін підряднику разом з підписаним договором. Підрядник повинен у 15-денну строк від дня отримання від замовника підписаної договору з протоколом розбіжностей врегулювати з замовником розбіжності. А у разі недосягнення згоди - у той же строк передати спір на вирішення відомств, яким підпорядковані замовник і підрядчик, з питань розбіжностей у відповідний арбітраж або суд. Якщо підрядник протягом зазначеного строку не передасть розбіжності, що залишилися на дозвіл відомств, пропозиції замовника вважаються прийнятими. Було б доцільно такі Правила задіяти у відповідному порядку і в даний час.