Договори найму житлового приміщення

В силу договору найму житлового приміщення одна сторона-власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобовязується надати другій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату в тимчасове володіння та користування для проживання в ньому (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Чинне житлове законодавство підрозділяє договори найму житлового приміщення на соціальний та комерційний найм.

На підставі п. 1 ст. 672 ГК РФ у державному та муніципальному житлових фондах соціального використання житлові приміщення надаються громадянам за договором

соціального найму житлового приміщення. Це житлові будинки, що входять до складу державного і муніципального житлових фондів і призначені тільки для в них надання житла малозабезпеченим і іншим, зазначених у законі громадянам, які потребують поліпшення житлових умов.

Відповідно до ст. 10 і 28 ЖК РФ громадян Росії, які потребують покращення житлових умов, мають право на отримання в установленому порядку жилого приміщення в будинках державного, муніципального або громадського житлових фондів. Відповідно до п. 3 ст. 40 Конституції РФ малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, воно надається безоплатно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів відповідно до встановлених законом норм.

Право на отримання житлового приміщення в законі в основному звязується з вимогою про постійне проживання громадянина, що потребує поліпшення житлових умов, в даному населеному пункті. У різних містах, субєктах Російської Федерації термін постійного проживання неоднаковий і коливається від одного року до 10 років (наприклад, в м. Москві цей термін складає 10 років).

Житлові приміщення надаються громадянам, які потребують поліпшення житлових умов. У відповідності до ст. 29 ЖК РФ потребують поліпшення житлових умов визнаються громадяни:

• Власником забезпеченість житловою площею на одного члена сімї нижче рівня, встановленого урядом відповідного субєкта Російської Федерації (наприклад в м. Москві на облік потребуючих поліпшення житлових умов приймаються громадяни, у яких забезпеченість житловою площею, як правило, не перевищує 10 кв. м загальної площі на одного члена сімї);

• що проживають у житловому приміщенні (будинку), що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

• проживають у квартирах, зайнятих кількома сімями, якщо у складі сімї є хворі, які страждають

тяжкі форми деяких хронічних захворювань, при яких спільне проживання з ними в одній квартирі неможливо ",

• проживають у суміжних неізольованих кімнатах по дві і більше сімї при відсутності родинних стосунків;

• проживають у гуртожитках, за винятком сезонних і тимчасових працівників, осіб, які працюють за строковим трудовим договором, а також громадян, що мешкають у звязку з навчанням;

• проживають тривалий час на умовах піднайму в будинках державного і громадського житлових фондів або найму в будинках житлово-будівельних кооперативів або в будинках, що належать громадянам, які не мають іншої житлової площі.

Крім того, громадяни можуть визнаватися потребують поліпшення житлових умов за інших підстав, передбачених законодавством Російської Федерації і субєктів РФ.

Право на отримання житлових приміщень мають громадяни, які досягли 18 років, а також неповнолітні, які придбали повну дієздатність у разі вступу в шлюб зі зниженням шлюбного віку (п. 2 ст. 21 ГК РФ) і в порядку емансипації (ст. 27 ГК РФ).

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов в силу загального правила, приймаються за їх заявою на облік за місцем проживання до районної, міської, районної в місті, селищної, сільської адміністрації, який ведеться за єдиним списком, з якого одночасно в окремі списки включаються громадяни, що мають право на першочергове та позачергове отримання житлових приміщень.

Відповідно до ст. 36 ЖК РФ право на першочергове отримання житла мають потребують поліпшення житлових умов:

• інваліди Великої Вітчизняної війни і сімї загиблих або зниклих без вісті воїнів (партизан) і прирівняних до них у встановленому порядку особам;

• Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної
Праці, а також особи, нагородженим орденами Слави, Трудовий Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах
СРСР "усіх трьох ступенів;

• особи, що страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, перелічених у списку захворювань, яке затверджується в порядку встановленому законодавством;

• особи, які перебували у складі діючої армії в період громадянської та Великої Вітчизняної війн та інших під час бойових операцій по захисту СРСР, партизанів громадянської та Великої Вітчизняної війн, а також інші особи, які брали участь в бойових операціях по захисту Батьківщини;

• інваліди праці I і II груп і іггааліди I і II груп із числа військовослужбовців;

• сімї осіб, які загинули під час виконання державних або громадських обовязків, виконанні обовязку громадянина з порятунку людського життя, повязаних з охороною державної власності і правопорядку або загинули на виробництві внаслідок нещасного випадку;

• робітники і службовці, які тривалий час сумлінно пропрацювали у сфері виробництва;

• матері, яким присвоєне звання "Мати-героїня", багатодітні сімї (що мають трьох і більше дітей) та одинокі матері;

• сімї при народженні близнят;

• вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітніх шкіл та професійно-технічних навчальних закладів;

• рятувальники професійних аварійно-рятувальних служб, фахових аварійно-рятівних формувань.

Відповідно до ст. 37 ЖК РФ житлове приміщення позачергово надається громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання, а також громадянам після закінчення перебування в державному дитячому закладі, у родичів, опікунів або піклувальників, де вони перебували на вихованні, якщо їм не може бути повернена житлова площа, звідки вони вибули до дитячого закладу, на родичам, опікунам або піклувальникам.

Підстави надання житлових приміщень у першу чергу і поза чергою можуть бути розширені законів Російської Федерації і субєктів Російської Федерації.

Питання про надання громадянину житлового приміщення вирішується житлової комісією, яка перевіряє житлові умови громадян, які перебувають на обліку; розглядає відповідні клопотання адміністрації (і профспілкового комітету) підприємства, установи або організації, що не мають свого житлового фонду, та готує пропозиції. На підставі рішення громадянину видається ордер на житлове приміщення, що і є документом, що є підставою для укладання договору соціального найму житлового приміщення між громадянином і житлово-експлуатаційної організацією. За своєю юридичною природою ордер на житлове приміщення є особливим адміністративно-правовий документ, в якому міститься розпорядження, наказ житлово-експлуа-ционной організації надати громадянинові, на імя якого виданий ордер, і членам його сімї у користування для проживання жиле приміщення, вказане в ордері.

На відміну від договору соціального найму житлового приміщення укладання договору комерційного найму не потребує будь-якого адміністративного акту і видачі ордера.

Якщо договір соціального найму є безстроковим, тобто укладається на термін невизначений, то комерційного - на строк не більше пяти років, з правом пролонгації на новий термін.

Незалежно від виду договору найму житлового приміщення наймач несе відповідальність перед наймодавцем за дії проживають разом з ним осіб, які повинні бути вказані в цій якості у договорі найму житла і має право користуватися жилим приміщенням нарівні з наймачем, а також, сповістивши наймодавця, укласти з наймачем договір про те, що вони разом з наймачем несуть солідарну відповідальність перед наімодателем (сонанімателі).

Правове положення сторін різних видів договорів найму житлового приміщення з урахуванням положень ГК РФ і ЖК РФ виглядає наступним чином.

Наймодавець і при соціальному і при комерційному наймі зобовязаний передати наймачеві приміщення в стані, придатному для проживання, здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться в житловому приміщенні, а також здійснювати капітальний ремонт, якщо інше не встановлено угодою сторін в договорі комерційного найму.

Наймач за договором найму соціального житла має право:

• нових членів сімї вселяти в займане житлове помешкання, а також за згодою наймодавця поселять тимчасових мешканців і піднаймачів;

• обмінювати займане жиле приміщення на інше жиле приміщення;

• зберігати право на житлове приміщення при тимчасовій відсутності;

• припинити дію договору соціального найму житлового приміщення в односторонньому порядку, шляхом його звільнення або шляхом придбання у власність шляхом приватизації;

• отримати інше жиле приміщення в будинках державної чи муніципального житлового фонду на підставах, зазначених у законі.

Наймач за договором найму комерційного має право за згодою наімодателя поселять тимчасових мешканців і піднаймачів, а також в будь-який час розірвати договір з письмовим попередженням на наімодателя три місяці.

Переобладнання житлового приміщення, що є предметом договору соціального та комерційного найму житлового приміщення, допускається лише за згодою наімодателя.

У коло обовязків роботодавця за договором соціального та комерційного найму входить здійснення поточного ремонту житлового приміщення, своєчасна сплата квартирної плати, дотримання правил користування житловим приміщенням.

За руйнування і псування жилого приміщення, використання його не за призначенням, а також порушення прав та інтересів сусідів наймач може бути виселений із займаного приміщення без надання іншого жилого приміщення. Крім того, договір комерційного найму житла може бути розірваний за ініціативою наімодателя при заборгованості з квартирної плати протягом шести місяців, якщо більш тривалий строк не встановлений договором, а також непридатність житлового приміщення для проживання з-за його незадовільного технічного або санітарного стану