Поняття і джерела житлового права

Житлове право - це сукупність норм права, які регулюють відносини у житловій сфері. Житлове право, не утворюючи єдину галузі права, являє собою комплексне утворення, в основі якого лежать цивільно-правове та адміністративно-правове регулювання житлових відносин.

Житлові правовідносини - це урегульовані юридичними нормами суспільні відносини, що виникають з приводу житла. Їх можна розділити на декілька гуртів:

• відносини із придбання житла у власність шляхом його приватизації;

• відносини з набуття житла у власність у силу договору купівлі-продажу, міни, дарування, ренти та інших, а також в порядку спадкування;

• відносини з користування житловими приміщеннями членами сімї власника житлового приміщення;

• відносини по найму жилих приміщень на підставі договорів соціального та комерційного найму;

• відносини з користування житловими приміщеннями у звязку з членством в житловому кооперативі;

• відносини в галузі забезпечення житловими приміщеннями громадян (за визнанням громадян потребують покращення житлових умов і надання жилих приміщень у будинках державного, муніципального та громадського житлових фондів; будинках житлових кооперативів або житлово-будівельних кооперативів та ін);

• відносини з користування службовими житловими приміщеннями, гуртожитками, іншими спеціалізованими житловими приміщеннями (житловими будинками);

• відносини, що виникають у галузі управління, експлуатації, забезпечення збереження та ремонту житлового найму, які носять в основному характер управлінських рішень і тому регламентуються нормами адміністративного, фінансового, податкового, земельного права. Разом з тим частина цих відносин, повязаних з ремонтом житлових приміщень, може регулюватися нормами цивільно-правового характеру;

• відносини, що виникають у звязку з будівництвом та одночасним придбанням у власність житлового будинку або частини його;

• відносини, повязані з житлово-комунальним обслуговуванням громадян щодо забезпечення житлових будинків і житлових приміщень водою, опаленням, електроенергією, газом, засобами санітарної очистки та ін, з урахуванням того, що норми житлового права регулюють лише деякі сторони цих відносин, які виникають у безпосереднього звязку з користуванням житловими приміщеннями.

Метод правового регулювання житлових відносин залежить від їх юридичної природи. Так, в основі правового впливу на участников житлових правовідносин цивільно-правового характеру (наприклад, щодо придбання житла в власність, відносин між наймодавцем і наймачем жилого приміщення та ін) лежать приватно-правові методи регулювання, засновані на рівності сторін, свободу договору, домінуванні дозволений над заборонами. Що ж до адміністративно-житлових правових відносин (наприклад, відносин з визнання громадян потребують покращення житлових умов, за видачу ордера на житлове приміщення для укладення договору соціального найму житла, управління державним або муніципальним житловим фондом та ін), то до учасників таких відносин застосовуються публічно-правові (адміністративно правові-) засобу правового впливу, які характеризуються сторін нерівністю, субординацією, обовязковістю виконання рішень можновладців субєктів підвладними.

Систему джерел житлового права очолює Конституція РФ. Вона встановлює базові положення для регулювання житлових правовідносин, якими є право на житло і неможливість довільного позбавлення житла (п. 1 ст. 40 Конституції РФ); в п. "до" ст. 72 відносить житлове законодавство до предмету спільного ведення Російської Федерації і субєктів Російської Федерації, із чого випливає, що житлові відносини можуть регулюватися як актами Російської Федерації, так і актами субєктів Російської Федерації. Однак з урахуванням того, що ряд відносин, регульованих житловим законодавством, що одночасно являє собою обєкт цивільного законодавства, яке відповідно до п. "о" ст. 71 ГК РФ перебуває у винятковому веденні Російської Федерації, субєкти кооперативів не можуть приймати акти з питань цивільно-правового регулювання житлових відносин, наприклад встановлювати інші, ніж містяться у Цивільному кодексі України, правила здійснення угод з житловою нерухомістю. Тим самим ГК РФ можна цілком вважати джерелом та житлового права.

Серед житлового джерел права, які мають федеральне значення, особливе місце займає Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики" від 24 грудня 1992 р. зі подальшими зміни та доповненнями (далі Закон про основи житлової політики) 1, який визначає основні принципи реалізації конституційного права громадян Російської Федерації на житло в нових соціально-економічних умов, встановлює загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності і видів використання нерухомості в житловій сфері.

Житловий кодекс Української РСР від 24 червня 1983 р. в редакції від 28 березня 1998 р. в даний час діє в частинах, які не суперечать Конституції РФ, ЦК України, Закону про основи житлової політики і іншим законодавчим актам федерального значення, прийнятим після 1993 Він містить дуже важливі положення про забезпеченні громадян житловими приміщеннями та користуванні ними; управління житловим фондом та забезпечення його збереження, належній експлуатації; відповідальності за порушення житлового законодавства та ін В даний час ведеться розробка нового Житлового кодексу Російської Федерації (ЖК РФ).

Питання набуття права власності на житлове приміщення шляхом його приватизації, тобто передачі з державної або муніципальної власності в приватну власність, які постійно проживають в ньому особам, регулюються Законом Української РСР "Про приватизацію житлового фонду в Українській РСР" від 4 липня 1991 р. в редакції Федерального закону від 11 серпня 1994 р.1. Цей нормативний акт визначає основні принципи приватизації здійснення державного і муніципального житлових фондів, визначає правові, соціальні, економічні засади перетворення відносин власності на житло. Найважливішим його положенням є встановлення разової та безкоштовної передачі у власність громадян на добровільних засадах займаних ними жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлових фондів.

До числа законодавчих актів, що регулюють на рівні Російської Федерації житлові відносини, слід віднести і Федеральний закон "Про товариства власників житла" від 15 червня 1996 р.2, який регулює відносини щодо

спільного володіння власниками квартир комплексом нерухомого майна житлового будинку.

Укази Президента РФ і Постанови Уряду РФ у житловій сфері покликані конкретизувати житлового норми законодавства на федеральному рівні, а законодавчі та підзаконні акти субєктів Російської Федерації, як правило, містять положення, що доповнюють відповідно федеральне законодавство і нормативні акти федеральних органів виконавчої влади в житловій сфері стосовно регіональних особливостей забезпеченості житловим фондом, кліматичних умов і іншим чинникам.