Посвідчення договорів

Договір є одним з найпоширеніших видів угод. У цивільному праві термін «договір» вживається в різних значеннях. «Під договором розуміють і юридичний факт, який лежить в основі зобов'язання, і саме договірне зобов'язання, і документ, в якому закріплений факт встановлення зобов'язального правовідносини». У цьому параграфі мова піде про договори - документах.

Найбільш поширені види нотаріально посвідчуваних договорів - договори про відчуження нерухомості (купівлі-продажу, дарування,міни), договори ренти і довічного утримання з коштом, договори застави, оренди, найму житлового приміщення, користування майном. Все частіше звертаються до нотаріусів і для посвідчення різних попередніх договорів.

Переваги нотаріально засвідчених настільки значні в порівнянні з договорами, одягнений у просту письмову форму, що незважаючи на скасування раніше існуючих правил про обов'язкове нотаріальне посвідчення ряду угод, сторони віддають перевагу все-таки нотаріальної формі договорів. Адже нотаріус, як ніхто краще, допоможе сторонам наділити їх договір саме в ту форму, яка відповідає дійсним намірам сторін і їх волевиявленню. Нотаріально посвідчений договір, нотаріус професійно забезпечує відповідність його вимогам закону, в тому числі узгодження з усіх істотних умов договору. При цьому процедура нотаріального посвідчення припускає, що інтереси всіх сторін захищаються в рівній мірі.

При складанні проекту договору нотаріус роз'яснює сторонам, яким обов'язковим правилам, встановленим у законі, інших правових актах, їх договір повинен відповідати. Умови ж договору визначаються на розсуд сторін. Принцип «свободи договору», який знайшов закріплення в ст. 1 ЦК, допускає можливість включення до нього будь-яких умов, що відповідають інтересам сторін. У випадках, коли те чи інше умова договору передбачено нормою, воно має бути обов'язково включено в договір.

У будь-якій нотаріально удостоверямий договір обов'язково включається умова про предмет договору, назване на ч. 2 п. 1 ст. 432ГК як істотне. Обов'язковою умовою всякого возмездного договору є ціна (ст. 424 ЦК). Встановлені в законі та інших правових актах необхідні істотні умови, які обов'язково включаються до тексту окремий видів договорів. Так, істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав на користування продаваним житловим приміщенням (п. 1 ст. 558 ЦК).

Суттєвою умовою шлюбного договору, на думку А. А. Іванова, є «зміна хоча б одного майнового права або однієї обов'язки подружжя, які зазвичай підпадають під законний режим майна подружжя, на майбутній час». Шлюбний договір, пояснює він далі, «повинен встановити хоча б одне правило, розраховане на застосування в майбутньому, - як у шлюбі, так і після його розірвання».

Процедура нотаріального посвідчення окремих договорів крім дотримання загальних правил посвідчення угод передбачає виконання і інших спеціальних вимог закону.

1.Договір про відчуження та про заставу майна, що підлягає реєстрації, можуть бути засвідчені відповідно до правил ст. 55 Основ законодавства РФ про нотаріат за умови подання документів, що підтверджують право власності на відчужуване або закладається майно.

2.Отчужденіе будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одномуособі, проводиться за правилами п. 4 ст. 35 Земельного кодексу РФ разом із земельною ділянкою за винятком випадків: 1) відчуження частини будівлі, будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки і 2) відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученому з обороту відповідно до ст. 27 ЗК РФ.

3.Не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі.

3.При відчуження частки у праві спільної власності сторонній особі для посвідчення договору купівлі-продажу або міни потрібна згода інших власників, які мають переважне право купівлі продаваної (обмінюваної) частки. Якщо така згода не надається, посвідчення договору відкладається, а власники сповіщаються про продаж (мене) частки відповідно до правил ст. 250 ЦК.

4.При посвідченні договору за розпорядженням нерухомістю або договору, щодо якого законом встановлена обов'язкова нотаріальна форма і (або) реєстрація у встановленому законом порядку, нотаріус за правилами п. 3 ст. 35 СК РФ Геть дружина, яка вчиняє правочин, предметом якої є спільне майно подружжя, нотаріально засвідчену згоду іншого чоловіка. Причому така згода має бути нотаріально посвідчена і в тому випадку, коли інший чоловік особисто є до нотаріуса, що посвідчує договір.

Договори про відчуження музейних предметів і музейних колекцій, включенихдо складу Музейного фонду Російської Федерації, відповідно до ст. 12 Федерального закону від 26 травня 1996 р. «Про Музейний фонд Російської Федерації та музеї в Російській Федерації» 1 можуть бути нотаріально засвідчені тільки за наявності спеціального на те дозволу федерального органу виконавчої влади, на який покладено державне регулювання у галузі культури.

6. Договори, пов'язані з відчуженням, у тому числі обміном або даруванням майна підопічних, здачею його під найм (в оренду), у безоплатне користування або в заставу, угоди, що тягнуть відмову від належних підопічному прав, розділ його майна або виділ з нього часткою, а також будь-які інші угоди, що тягнуть зменшення майна підопічного, можуть бути засвідчені за правилами ст. 37 ГК тільки з дозволу органів опіки і піклування.

Забезпечуючи при нотаріальному посвідченні договорів захист прав та законних інтересів сторін, нотаріус зобов'язаний перевірити наявність обтяжень, заборони відчуження або арешту майна, щодо якого укладається договір. При оформленні угод з нерухомістю нотаріуси, як правило, крім правовстановлюючих документів понищите, і відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП). Такі відомості у формі довідок і виписок з ЕГРП відповідно до ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 1 видаються органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість. За інструкцією про порядок заповнення і видачі свідоцтвпро державну реєстрацію прав, повідомлень про відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права, затвердженої Міністерством юстиції РФ, Міністерством майнових відносин РФ, Федеральною службою земельного кадастру Росії, Держкомітетом РФ з будівництва та житлово-комунальному комплексу 3 липня 2000, органи державної реєстрації має право видавати такі види інформації про об'єкти нерухомості:

1.Випіскі з ЕГРП, що містять опис об'єкта нерухомості, відомості про зареєстровані права на нього, а також про обмеження (обтяження) прав. Дані виписки містять відомості з ЕГРП на нерухоме майно на зазначену у них дату.

2.Довідка про зміст правовстановлюючих документів.

3.Випіскі з ЕГРП, що містять узагальнені відомості про права окремих осіб на наявні у них об'єкти нерухомості.

4. Виписки з ЕГРП, що містять відомості про перехід прав на об'єкти.

5. Довідки, що видаються правовласникові й містять інформацію про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомого майна, на який він має права2.

Нотаріуси при оформленні угод з нерухомістю вправі зажадати від сторін будь-які з перерахованих довідок та виписок.

Для підтримки одноманітно нотаріальної практики нотаріальна палата Санкт-Петербурга, наприклад, рекомендує нотаріусам міста при оформленні всіх угод з нерухомістю витребувати від громадян та юридичних осіб одночасно:

- Виписку з Єдиного державного реєстру прав і

- Довідку про зміст правовстановлюючих документів. Інші довідки та випискинотаріуси можуть запитувати виходячи з конкретних обставин, що виникають при здійсненні операцій.

Нотаріусу для посвідчення договору, як правило, необхідно представити й дані про оцінку майна, що є предметом угоди. Такі дані можуть міститися в різних довідках, технічних паспортах на об'єкти нерухомості, висновках експертів про оцінку автомототранспортних засобів, інших документах, що видаються організаціями, що здійснюють оціночну діяльність у РФ.

При посвідченні договорів про відчуження майна, яке дісталося одній із сторін у порядку спадкування або дарування, витребується документ про сплату податку, передбаченого законом «Про податок з майна, що переходить у порядку спадкування або дарування». У випадку, коли сторона звільнена від сплати такого податку, вона зобов'язана надати довідку про це.

Засвідчуючи договори від імені юридичних осіб, нотаріуси перевіряють правомочності органів або осіб стосовно розпорядження майном в, відповідно до законів, іншими нормативними актами і установчими документами юридичних осіб. Так, при посвідченні договорів, пов'язаних з придбанням або відчуженням товариством з обмеженою відповідальністю майна, вартість якого складає більше 25% вартості майна товариства, відповідно до п. 3 ст. 46 ФЗ «Про товариства з обмеженою відповідальністю» перевіряється наявність рішення загальних зборів його учасників. У випадку, коли акціонерне товариство набуває чи відчужує майно, вартість якого складає від 25 до 50% балансової вартості активів товариства, нотаріус перевіряє, чи є одноголосне рішення ради директорів. Якщож вартість придбаного або відчужуваного майна становить понад 50% балансової вартості активів товариства, а також, коли рада директорів не досяг згоди під час обговорення питання про можливість здійснення угоди при вартості майна від 25 до 50% балансової вартості активів товариства, для посвідчення відповідного договору за правилами ст . 79 ФЗ «Про акціонерні товариства» вимагається рішення загальних зборів акціонерів і т.д.,

При посвідченні договору про відчуження майна, право власності на яке за законодавством виникає з моменту державної реєстрації, сторонам роз'яснюється зміст і значення ст. 223 ЦК, де це правило сформульовано, про що робиться відповідний запис. У тексті договору про відчуження майна, що підлягає державній реєстрації, обов'язково вказується, куди цей договір повинен бути представлений після його нотаріального посвідчення. Наприклад, у договорі купівлі-продажу, обміну, дарування, а також передачі в тимчасове або безстрокове володіння або користування музейних предметів і музейних колекцій, включених до складу Музейного фонду, нотаріус вказує, що договір відповідно до ч. 4 ст. 25 ФЗ «Про Музейний фонд Російської Федерації та музеї в Російській Федерації» підлягає державній реєстрації в Державному каталозі Музейного фонду Російської Федерації.