Як коливання цін на фондовому ринку відображаються на ринку нерухомості?
Згідно класичної економічної теорії, фондові індекси є випереджаючими індикаторами загального стану економіки. Стійке зростання фондового ринку протягом тривалого періоду часу сигналізує про стабільність в економіці і, як наслідок, схильності інвесторів до ризикових активів. Динаміка на ринку нерухомості слід за фондовими індексами з певним часовим лагом (запізненням). Відставання цін на житло від фондових індексів пояснюється наступними чинниками. По-перше, інвестори повинні дочекатися підтвердження тренда на фондових майданчиках, тобто пересвідчитися в тому, що зростання котирувань стійкий протягом декількох тижнів, місяців. Таким чином, виключаються короткострокові коливання.По-друге, ринок нерухомості менш ліквідний. Для здійснення операції на фондовому ринку досить декількох секунд, оскільки в торгах бере участь велика кількість продавців і покупців, що бажають цю секунду продати або купити актив. На ринку житла немає єдиної площадки, що значно загальмовує зустріч продавця і покупця і як наслідок здійснення угоди.
По-третє, на оформлення угоди, домовленість за якою вже досягнута, потрібно не менше двох місяців.
По-четверте, фондовий ринок так само є індикатором грошової ліквідності, відображаючи зміни грошової маси і сальдо платіжного балансу. У разі зростання грошової маси та припливу капіталу в країну на фінансові ринки вихлюпується зайва ліквідність, провокуючи інвесторів на покупки цінних паперів та інших активів. Якщо уявити грошову масу у вигляді потоку (див. малюнок нижче), а активи у вигляді резервуарів, то в першу чергу будуть заповнюватися резервуари розташовані найближче до джерела, тобто гроші будуть вкладатися в найбільш легкодоступні активи. Після насичення ринком ліквідними активами, грошова маса буде заповнювати залишилися активи.
У підсумку, відставання динаміки ринку нерухомості від фондових індексів становить близько 5-6 місяців для висхідного тренда. З тих, що сходять трендом справи йдуть трохи інакше.
Стійке зниження на фондовому ринку говорить про погіршення економічної ситуації і майбутньому спад у більшості галузей промисловості. У період економічної нестабільності будівельний сектор особливо вразливий. Споживачі намагаються економити і в першу чергу відмовляються від найбільш витратних покупок. Логічно, що при падінні попиту ціна так само має йти вниз, але тут ми стикаємося з ситуацією, коли девелопери вважають за краще не продавати взагалі і вести діяльність на межі банкрутства, ніж знижувати ціни. На обличчя класичний змову, заборонений нашим законодавством, але продовжує існувати. Саме через це під час падіння російських фондових індексів більш ніж на 70%, зниження на ринку нерухомості не перевищило 40%.
Розглядаючи нижченаведені графіки легко помітити, що динаміка ціни квадратного метра за останні 10 років повністю повторює трендові руху індексу ММВБ, з практично незмінним тимчасовим лагом. Наші розрахунки на реальних даних показали відставання 4-5 місяців для висхідного тренда, і 5-6 місяців для спадного.
Загалом треба відзначити, що фінансові ринки і ринок нерухомості все більше і більше взаємопроникають одному в одного. Наприклад, на Чиказької товарної біржі торгується Індекс американської нерухомості (точніше, ф'ючерс на нього), який розраховує агентство Standard & Poor's за середніми цінами в 10-20 найбільших мегаполісах країни (так званий S & P / CASE-SHILLER HOME PRICE INDEX). Більш того, торгувати можна складовими частинами загального індексу (Composite), тобто окремими ф'ючерсами на вартість житла в Бостоні, Чикаго, Денвері, Лос-Анджелесі, Майамі, Нью-Йорку та ін
На російському ринку так само з'явився фінансовий інструмент, пов'язаний з середньою ціною на квадратний метр у Москві - Індекс московської нерухомості. Торги Індексом московської нерухомості (MARPI - Moscow average realty price index) запустила ФГ «Калита-Фінанс» спільно з російським інформаційним телеканалом «Вести». MARPI допоможе зробити ринок нерухомості більш ліквідним і доступним для інвесторів. Можливо, завдяки цьому новому фінансовому інструменту через деякий час ми побачимо значне скорочення тимчасового лага між фондовим ринком і ринком житла.